قانون الطبقات الجديد للاستعانة بخبرة خدمة أفضل

أبراج بحيرات جميرا. تسمح خدمات إدارة المرافق الخبيرة للمالكين بالاحتفاظ بقيمة ممتلكاتهم.

ستفتح المبادئ التوجيهية الجديدة للقانون في السوق لشركات إدارة المنشآت المتخصصة التي أنشئت حديثًا للعمل في دبي، وفقًا لخبراء الصناعة.

قال دوغلاس رالف، المدير الإداري لشركة سناج وانسبكت:

“ستفتح المبادئ الجديدة للطبقات السوق لشركات أكثر تخصصًا لإحضار الخبرة اللازمة للحفاظ على العقارات على المستوى الذي اشتراه أصحابها. وكما هو الوضع الآن، لا يتم إصلاح العديد من العقارات بشكل صحيح مع النتيجة أن قيمتها تنخفض بشكل أسرع مما ينبغي.

وقال إنه بما أن المبادئ التوجيهية الجديدة تمكّن رابطات المالكين (OA) من اختيار مقدمي خدماتها، فمن المرجح أن يذهبوا إلى مزودين متخصصين لإصلاح عقاراتهم.

متحدثاُ إلى هذه الصحيفة خلال مناقشة المائدة المستديرة، عبد العزيز الريحاني مدير عام شركة بورتلاند الشرق الأوسط. فيرنر أوتو مالوك، المدير الإداري، فوكس الدولية لإدارة دورة الحياة ؛ إيان كينيدي ، كبير مديري المرافق في شركة بروكفيلد للخدمات المتعددة، وقال دوغلاس رالف إن شركات غدارة المرافق لم تسمع بعد من أي من السلطات فيما يتعلق بأي قانون صناعي جديد وفيما يتعلق بالتراخيص الخاصة التي ستصدر لمحترفي إدارة المرافق.

هل تعتقد أن إرشادات قانون الطبقات الجديدة ستجلب المزيد من الشفافية داخل صناعة إدارة المرافق؟

الريحاني: تم تصميم القانون للتعامل مع التفاعل بين الجوانب الثلاثة المهمة لعملية (المطور، وجمع أصحاب المنازل، وإدارة المرافق) في المباني والتغلب على التعقيدات، من خلال مجموعة من الحقوق والمسؤوليات. ومن ثم أعتقد شخصياً أن قانون الطبقات الجديد سيدعم وينسق العلاقة بين جميع الأطراف المعنية ليكون لها أساس واضح وسيزيد من الشفافية داخل قطاع إدارة المرافق.

مالوك: ستسمح المبادئ التوجيهية لقانون الطبقات مالكي الوحدات داخل مبنى لتشكيل اتحاد الملاك التي سيكون دورها لإدارة العملية وإصلاح وصيانة المناطق المشتركة في المبنى إلى مستوى مناسب. مدير اتحاد الملاك يفترض أن يتم تعيين واحد، يجب أن يكون لديه الخبرة والدراية ليكونوا قادرين على التعامل مع قضايا إدارة المرافق ذات الصلة. نوصي بتعيين مستشار لإدارة المرافق لتقديم المشورة وتوجيه رئيس اتحاد الملاك أو أننا مسجلون أنفسنا للعمل في منصب مدير الجمعية.

فقط مع هذه المعرفة والإرشاد الخبراء سوف تكون جمعية اتحاد الملاك مجهزة بشكل أفضل لاتخاذ قرارات فنية وتجارية حكيمة فيما يتعلق باختيار مقدمي الخدمات. إذا كان رئيس جمعية اتحاد الملاك يفتقر إلى المؤهلات والخبرة المطلوبة، ولم يتم إصدار سوى عدد محدود من التراخيص، يبقى الخطر أن المالكين لن يحصلوا بعد على الشفافية التي يستحقونها، وأن تكاليف الخدمة ستظل مرتفعة. في إطار التوجيه المهني، ويجب أن توفر إرشادات قانون الطبقات مزيدًا من الشفافية إذا تم التعامل معها بشكل صحيح.

كينيدي: سيوفر قانون الطبقات الجديد سيطرة وشفافية أكبر على الزراعة العضوية فيما يتعلق بتكاليف الصيانة ومعايير الخدمة. لا بد أن تكون هناك شفافية داخل صناعة إدارة المرافق، حيث إن شركاتإدارة المرافق ستوفر في معظم الحالات الخدمات كوكيل إلى اتحاد الملاك مع اتفاقيات مقاولات متخصصة مباشرة إلى اتحاد الملاك.

رالف: إن قانون الطبقات هو أحد المبادئ التوجيهية التي تشتد الحاجة إليها لدبي. تتطلع معظم شركات إدارة المرافق التي تعتمد معايير أعمالها على أداء خدماتها وخدمة العملاء إلى المستخدم النهائي (المالك) إلى القانون. أما بالنسبة للشفافية فسوف يستغرق الأمر وقتًا لاستبدال شركات إدارة المرافق غير المنتظمة بشركات مؤهلة.

 

ما هي جوانب صناعة إدارة المرافق التي تمت تغطيتها وأخذها في الاعتبار ضمن إرشادات الطبقات؟ أي المناطق لم يتم إبرازها؟

الريحاني: يهدف نظام الطبقات بشكل أساسي إلى توفير إطار قانوني يمكّن من تقسيم مبنى متعدد الملكية إلى وحدات ومناطق مشتركة، وللمالكين تسجيل ملكيتهم للوحدات مع إدارات السجل العقاري الخاصة بكل منهم. ومع ذلك فهو يغطي بعض الجوانب المتعلقة بصناعة إدارة المرافق مثل تسهيل فهم الحقوق والالتزامات والإدارة والالتزامات والواجبات. ومع ذلك لا تشير إرشادات الطبقات إلى إطار العمل التشغيلي لشركة إدارة المرافق في مثل هذا المشروع والعلاقة بين صناعة إدارة المرافق ومديرجمعية اتحاد الملاك

مالوك: من الضروري أن يكون مدير المنشأة جزءًا من فريق المشروع منذ البداية، وتقديم المشورة بشأن التصميم والتعاقد وتسليم القضايا. يجب إجبار المطور الرئيسي ومدير المشروع على البحث عن خدمات مستشار إدارة المشروعات والاشراك فيها.

ويتعين اختيار مقدمي الخدمات أنفسهم في وقت مبكر من المشروع للتأثير على جداول الصيانة والتكليف وتدريب الموظفين وتسليمهم.
توفير الطاقة وإدارة المياه والاستدامة والممارسات الفعالة لإدارة المرافق، مدعومة بأنظمة المساعدة الحاسوبية المناسبة (CAFM)، يجب إدخالها بخبرة خلال مراحل التصميم والتعاقد.

سيضمن ذلك الانتقال السلس من مرحلة البناء إلى مرحلة التشغيل. بمجرد اكتمال المشروع ، يكاد يكون من المستحيل إدخال المزايا السابقة بأثر رجعي.

يجب على مدير اتحاد الملاك التعامل مع مشروع قائم والفرص عالية بحيث لم يتم دمج أي من المزايا المذكورة أعلاه في المبنى.
ومن المؤكد أن إمكانات توفير استهلاك الطاقة واستهلاك المياه وتكاليف الخدمة قد ضاعت.

من ما يمكن استخلاصه من قانون الطبقات، تم تمكين المالكين للتحكم في التكلفة وطريقة إدارة ممتلكاتهم، ولكن كيف يمكن القيام بذلك  وما هي الإجراءات التصحيحية التي يمكن اتخاذها للحد من تكاليف الخدمة العالية الناتجة عن سوء التصميم والبناء لا يزال يتعين معالجتها.

كينيدي: لن يتم تحديد التأثير الكامل على صناعة إدارة المرافق حتى يتم توفير اللوائح.

رالف: دفع التدهور الاقتصادي في دبي أصحاب المنازل إلى الحفاظ على عقاراتهم بشكل أفضل. يبحث أصحاب المنازل الآن في الحفاظ على الفلل والشقق لفترة أطول ويطلبون خدمة تفتيش لمساعدتهم على ضمان حصولهم على عقار جديد بأفضل شكل ممكن مع فهم كامل لما يتلقونه أو يشترونه.

 

هل بدأت شركات إدارة المرافق بتسجيل الشركة وموظفيها بموجب ترخيص إدارة المرافق الخاص؟
هل تلقيت أي إخطارات بهذا الشأن من وكالة تنظيم العقارات (RERA) أو من جمعية إدارة مرفق الشرق الأوسط (Mefma)؟

الريحاني: لا يوجد حتى الآن إخطار من أي جهة حكومية بالحصول على ترخيص خاص من شركة إدارة المرافق أو تسجيل الشركة أو موظفيها في مثل هذا النظام. في الواقع اتصلت بنا جمعية إدارة مرفق الشرق الأوسط Mefma   بشأن نوع من التسجيل حيث قيل لنا أن Mefma ستكون مسؤولة عن تنظيم جميع أنشطة صناعة إدارة المرافق في السوق. قيل لنا أيضا أنه سيكون هناك رسوم لهذا على أساس سنوي، وهذا يتوقف على الفئة التي تهمك ولكن حتى الآن لا شيء رسمي.

مالوك: شروط التسجيل أو الترخيص كما هو مذكور في المادة 6 من دستور رابطة الملاك غير معروفة، ولم نتلق المزيد من المعلومات التي قد تساعدنا في ذلك. ومع ذلك ينبغي أن نضيف أن الاستشارات التي تقدمها وزارة الطاقة مهمة للغاية بالنسبة إلى المكاتب المفتوحة العضوية. وسيسعى مقدمو الخدمات وحدهم إلى الاستفادة من أنفسهم وليس بالضرورة المساعدة الذاتية. سيكون غرضهم الأساسي هو تقديم خدمة لكن ليس خدمة مثالية حيث يمكن توفير التكلفة. وسيقوم مستشار إدارة المرافق بتقديم خدمة قيمة للمالك.

كينيدي: حاليًا لم نتصل بأي من الطرفين في هذه المرحلة.

رالف: لا تعليق.

 

هل تعرف متى من المتوقع أن يصدر قانون إدارة المرافق؟ هل سمعت أي شيء من وكالة تنظيم العقارات RERA في هذا؟

الريحاني: لا يوجد حتى الآن أي توضيح حول ما إذا كانت هناك قيود مفروضة على الاتفاقات التي يعتبرها معظم المطورين في معظم الأوقات. ونأمل أن تؤثر اللوائح المتوقعة على الترتيبات التي يبرمها مشغلو إدارة المرافق فيما يتعلق بالتشغيل والإدارة. لا يتم الكشف عن أي شيء من قبل وكالة تنظيم العقارات RERA على قانون إدارة المرافق حتى الآن.

مالوك: لا، لا شيء حتى الآن.

كينيدي: مرة أخرى لم نسمع مباشرة من مؤسسة التنظيم العقاري، ولكن يبدو أن الصناعة تتوقع إصدار اللوائح التمكينية في الأسابيع القليلة القادمة.

رالف: لا تعليق.

هل تعتقد أن تمكين الهيئات التنظيمية المفتوحة في دبي سيؤدي إلى توقيع المزيد من شركات إدارة المرافق المتخصصة للحصول على خدمات متخصصة؟

الريحاني: إن الزراعة العضوية هي كيان خاص غير هادف للربح. ستكون الجودة والسعر العناصر الرئيسية للتعامل مع صناعة إدارة المرافق.

مالوك: يجب أن يكون هي الهدف. ينبغي أن تستهدف رابطات المالك معايير إدارة المرافق الدولية للحد من استهلاك المياه والطاقة، وزيادة جودة الخدمة على أساس تكاليف الخدمة المقبولة، ولكن مرة أخرى يمكن التحكم في ذلك فقط من خلال النوع المناسب من الاستشارات المالية لإدارات المرافق.

كينيدي: إن التاريخ في أجزاء أخرى من العالم يملي على اتحادات الملاك الذين يتألفون خصيصًا من المحتلين المالكين الذين يشعرون بقلق بالغ حيال الحفاظ على القيمة الرأسمالية لأصولهم يميلون إلى إشراك شركات إدارة المرافق المهنية لإدارة تطوراتهم حيث يمكنهم رؤية القيمة في التخطيط و الحفاظ على الأصول. تصبح المدخرات طويلة الأجل عبر تكاليف استبدال رأس المال ذات أهمية بالغة حيث يقوم المشتري الحريص بالتحقيق بعد رسوم الصيانة الفعلية ورسوم الخدمة والحالة البصرية ومحضر الاجتماع وما إلى ذلك للمساعدة في توفير إطار لعملية اتخاذ القرار لأماكن الاستثمار. عندما تكون الجمعيات مكونة في الغالب من أعضاء يركزون على مكاسب قصيرة الأجل، وسيحاول هؤلاء الأعضاء التقليل إلى أدنى حد من الصيانة الفعلية التي يتم تقديمها ولكنهم سيركزون على المظهر الجمالي فقط.

رالف: سوف يفتح السوق أمام الشركات التي تجلب الخبرة اللازمة للحفاظ على العقارات على المستوى الذي اشتريه أصحابها. كما هو الآن لا يتم إصلاح العديد من الخصائص بشكل صحيح وقيمة الممتلكات تتناقص بشكل أسرع مما ينبغي.

على سبيل المثال، عند إجراء عملية فحص في وقت التسليم وقبل نهاية فترة المسؤولية عن العيوب والتي عادة ما تكون عادة في السنة الواحدة، يمكن أن تكون المدخرات صغيرة جدًا إلى لا شيء على الإطلاق في مبنى جيد البناء لا يوجد به عيوب. تم العثور عليها أثناء التمزق / التفتيش. ومع ذلك، ستكون التوفيريات مختلفة لكل مالك. ويعود ذلك إلى ما نعثر عليه أثناء عملية الفحص ومدى تعسر المالك في دفع المشكلات التي تم العثور عليها للمطور. نجد أن بعض العناصر لا تقدر بثمن لأسرة، مثل تسرب المياه المخفية التي تسبب نمو الشكل والتي يمكن أن تكون خطيرة للغاية للأشخاص الذين يعانون من الحساسية أو الربو.

يحصل المطور على فترة مسؤولية عيوب مدتها عام واحد من المقاول وفترة خلل هيكلي من 10سنوات. إذا كان لديك تشققات تبدأ في الظهور على الجدران الخاصة بك، يتم تغطيتها في فترة الخلل. إذا تم تركيب وعاء تقطير الماء لوحدة التكييف لمراوح الهواء بحيث لا يتدفق الماء إلى المصرف ولكنه يضيف التصريف إلى السقف، فهذا يعتبر عيب في التركيب. لا يحب معظم المطورين الاعتراف بأن فترة المسؤولية عن العيوب تغطي أيضًا المستخدم النهائي.

قانون الطبقات هو أحد المبادئ التوجيهية التي تشتد الحاجة إليها لدبي. تتطلع معظم شركات إدارة المرافق التي تعتمد معايير أعمالها على أداء خدماتها وخدمة العملاء إلى المستخدم النهائي (المالك) إلى القانون. أما بالنسبة للشفافية فسوف يستغرق الأمر وقتًا لاستبدال شركات إدارة المرافق غير المنتظمة بشركات مؤهلة. ومع ذلك، ينفتح المالكون على حقيقة أنهم يريدون تفتيش منزلهم وفحصه. على سبيل المثال كان لدينا فيلا واحدة كبيرة جداً تسرب المياه إلى مدخل الطابق الأول الذي جعلها تشعر وكأنها تمطر في الداخل. أثناء الفحص، وجدنا أن المقاول قد استخدم ورقة من البلاستيك لعزل المياه تحت بلاط السقف.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *